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sábado, 23 de septiembre de 2017

Colapso del negocio hipotecario en República Dominicana.




"Así que, teniendo sustento y abrigo, estemos contentos con esto. Porque los que quieren enriquecerse caen en tentación y lazo, y en muchas codicias necias y dañosas, que hunden a los hombres en destrucción y perdición; porque raíz de todos los males es el amor al dinero, el cual codiciando algunos, se extraviaron de la fe, y fueron traspasados de muchos dolores."
- 1 Timoteo 6:8-10

En Santo Domingo ocurre terremoto silente, en cámara lenta, mucho más devastador que los sismos “ordinarios” que conocemos en la escala de Richter: El colapso del negocio hipotecario.

Son miles las personas estafadas que han perdido ahorros y capitales a causa de esta tragedia telúrica que nos azota, llevándonos a la miseria o la muerte, sea "trágica" por suicidio, "ajuste de cuentas"... o “natural” por infarto, derrame, cáncer, depresión.

Esas víctimas son los “inversionistas” dueños del capital y los "gestores" a quienes les entregan esos capitales.

En lo que a nosotros concierne, "la bola pica cerca", ya que 2 queridos colegas de San Francisco de Macorís, han sido “victimas”, uno por “caerle el edificio encima” muerto de infarto y otro “atrapado entre los escombros” al no poder darle respuesta a sus clientes o “socios” sobre el dinero puesto en sus manos para fines de invertirlo en el negocio hipotecario.

HISTORIA PATRIA.

La crisis bancaria del 2003, por si misma, es suficiente para explicar la debacle del mercado hipotecario.

Antes de la tragedia del 2003... Muchos dominicanos colocando su casa, negocio o terreno en garantía hipotecaria, obtenían dinero para “invertirlo” en viaje al extranjero en busca del “sueño americano”… A los pocos meses, este dinero se recuperaba en capital o intereses, porque en base a trabajo tesonero y envío de remesas, se evitaba perder esa propiedad.

Esos mismos “ausentes”, luego de recuperar su propiedad, invertían sus ahorros mediante la modalidad de “prestamos” sean prendarios o hipotecarios, colocando sus capitales en manos de Abogados para que estos se encargaran del trámite, papeleo, ejecución y venta.

Esta situación se dinamizò bastante, ya que muchos de estos “ausentes” también eran adquirientes de bienes inmuebles, sea quedándose con la propiedad adjudicada invirtiendo en el negocio hipotecario o simplemente adquiriendo alguna ofertada en venta.

En el caso de San Francisco de Macorís, el mercado hipotecario e inmobiliario, tuvo un boom o crecimiento exponencial, ya que muchos de esos “dominicanos ausentes” que alguna vez fueron empleados en farmacias, fincas, almacenes o supermercados, se presentaban ante su antiguo “patrón”, jefe o empleador, ofertándole la compra con “cheque en blanco” de ese mismo negocio o comercio para cumplir “el sueño” de ser los felices propietarios del lugar donde dejaron lágrimas, sudores y sangre….

A finales de los 70 hasta el 2003, el mercado hipotecario, era el mejor negocio, el más confiable y rentable… Debido a los altos precios más la insaciable oferta y demanda.

SITUACIÓN ACTUAL.

Usualmente las entidades bancarias, se nutren de este tipo de operaciones inmobiliarias. Luego del 2003, este tipo de negocio progresivamente ha sido descontinuado, hay entidades que prácticamente lo han abandonado, para “diversificarse” en las tarjetas de crédito, el financiamiento de electrodomésticos e incursionando en “ferias” de vehículos e inmobiliarias.

Los elevados y constantes impuestos, han empujado a muchas industrias, tomar sus motetes y largarse a otros litorales como Centroamérica, India, China, Singapur, Indonesia, etc… Que ofrecen mayores ventajas en menores impuestos, mano de obra barata y calificada, electricidad permanente al precio justo, etc.

Nuestras “zonas francas”, las otrora “zonas industriales” de Herrera y Santiago, se han convertido en “zonas fantasmas” o naves que albergaban miles de empleados produciendo todo tipo de bienes para exportarlos al extranjero, ahora son almacenes donde se depositan productos importados.

La situación económica en Estados Unidos y Europa, no son las mismas de antes… Lo que se ha traducido en menores envíos de remesas… El “dominicano ausente” tampoco produce como antaño y por ende no puede pagar compromisos ni mucho menos “invertir”.

A eso agregamos la existencia de la “economía subterránea” sea por narcotráfico, corrupción gubernamental o expoliación de nuestros recursos naturales y mineros, que ha “sustituido” la antigua economía formal. Con la secuela del “lavado de activos”, donde se ha optado por la construcción masiva de bienes inmuebles, pero sin retorno, a causa de la sobreoferta…

Usted se pasea por todos los rincones del país, y solo podemos apreciar “SE VENDE”… Hay mucha oferta, pero muy poca demanda… Hay que ser genio, saber “focalizar” y encontrar al cliente adecuado para lograr vender inmuebles.

A eso se agrega que el dominicanito ha inventado la “venta disfrazada” de construir a bajo costo, en lugares sin servicios elementales, tomar préstamos hipotecarios y “dejarlo perder”… . Hay muchos tigueres que viven de eso… Eso da por resultado, mayor sobre oferta e inmuebles difíciles de vender por su mala calidad.

El negocio hipotecario-inmobiliario, para que sea rentable, necesariamente debe contar con DEMANDA de adquirientes de casa, terreno, negocios, naves industriales, fincas… ¡Y NO HAY DEMANDA!!

MI SALIDA DEL NEGOCIO HIPOTECARIO:

Cuando me gradué, constituimos empresa de servicios múltiples para dedicarme a lo mismo que los colegas caídos en desgracia. Esa empresa es Miranda & Miranda SRL, en sociedad con mis hermanas, pero oportunamente nos dimos cuenta que el negocio de las hipotecas iba colapsar, abandoné esa parte, para incursionar estrictamente en la venta de inmuebles, intermediación, importación, entre otros negocios.

No tomamos dinero ajeno, para “tratar” de invertirlo en negocios de alto riesgo.

Como Abogado de los Tribunales de la República tenemos más de 30 años de experiencia en la judicatura, aparte de los más de 100 años de experiencia acumulada que hemos heredado desde el insigne legislador y cacique azuano Juan Miranda hasta el jurisconsulto Cesar Darío Pimentel Ruiz. Sabemos por dónde "le entra el agua al coco".

A nuestros colegas les estalló el granadazo... Alejo Paulino murió de infarto por esa causa, Rafaelito Pantaleón optó por escapar… Cuando tomas dinero ajeno para invertir y el negocio no genera dividendos, apelas al sistema piramidal hasta que explota. A tiempo me di cuenta y dejé eso, más con el tipo de clientes con el que se trata.

Cuando haces negocios hipotecarios, debes cubrir gastos de:

Papeleo: Contrato notarial, Registros ante el Conservador de Hipotecas, inscripción hipotecaria ante el Registro de Títulos.

Ejecución: Mandamiento de pago, Acta de Embargo, denuncia o notificación, emplazamiento, audiencias, adjudicación, notificación y desalojo.

Procedimientos, muy pero muy pero muy caros, atiborrados de impuestos excesivos y exagerados…

Y con grandes posibilidades de que en caso de retardos en los pagos e “incidentes” diversos planteados en audiencia o en medio del desalojo, puedan elevarse al doble de esa cantidad… Todo depende del valor tasado sobre esa propiedad, que podría incrementar aún más mucho más, esos gastos.

La "retro-venta": Es un recurso màs practico y expedito... Pero el Estado, "se ensaña" en el cobro de los impuestos del registro del contrato ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), la tasación del inmueble y el traspaso ante el Registro de Títulos. Necesariamente el préstamo tendría que ser a favor de persona muy solvente, de mucha confianza para evitar llegar a ese "trance"... Cosa casi imposible en nuestros litorales.

Venta: Ya con la propiedad a mano debes venderla, invertir en publicidad, "y ahí ta lo duro", nadie está comprando, a causa de la sobre oferta y situación económica nacional e internacional...

Conozco el negocio a la perfección. En esto hay que tener “olfato”, saber avizorar el peligro y salir a tiempo, de lo contrario quedas atrapado. Cuando tienes mucho dinero invertido en papeleo, varias propiedades en venta y clientes "peligrosos" que lo que quieren es "su dinero", no es fácil salirse de ese tren encima... Para que tengan una idea, actualmente facilito cuesta 100 mil pesos el papeleo y ejecución de cualquier ranchito hipotecado, aunque sea del Barrio Azul o Ugamba, sectores marginados de San Francisco de Macorís. Eso sin hablar de los gastos en publicidad para lograr venderlo y recuperar el dinero invertido.

En resumen: El que se encuentra “entrampado” en los negocios hipotecarios, en calidad de “gestor” y abogado, fácilmente queda enredado en la telaraña de:

 El déficit que le generan los gastos del proceso (Por lo menos un millón de pesos “abajo” de tus propios bolsillos si tienes varias propiedades a cargo),

El "reguero” de bienes inmuebles sin vender (con miles de pesos “abajo” en publicidad aportados desde tu bolsillo),

Clientes “peligrosos” que lo que quieren es el retorno de “su inversión” en capital e intereses “a las buenas o a las malas”.

Los “gastos de representación” habituales en nuestra incomprendida y hoy por hoy, quebrada carrera de Abogado.

Nada fácil.

RECOMENDACIÓN:

Es la que estamos implementando en nuestra empresa: La venta “focalizada” de inmuebles… El propietario nos autoriza representarlo y nosotros hacemos el resto, buscamos el cliente, el financiamiento, los "bajaderos", las facilidades… El inmueble se vende o no se vende… Si se vende, cobramos nuestra comisión y gastos… Y si no se vende, le queda esperar que algún día ocurra o se busque otro vendedor… Sea como sea, todos quedamos felices.

No aceptamos involucrarnos en préstamos hipotecarios, por su alto riesgo… El cliente o “socio” en estos casos, lo que quiere es “dinero rápido” y el mercado no está en condiciones para ello.

En nuestro caso, somos conformes con lo mucho o poco que ganamos, ya que por lo menos podemos comer y vestir.

Proponemos a todos los que quieren invertir su dinero: Acudir directamente a instituciones financieras conocidas en el mercado, invertir en plazo fijo a tasas reales no ficticias…. La “diversificación” en otros negocios, sean grandes, medianos o pequeños… Sea en nuestro propio país o el extranjero.

Usted también puede invertir en su propia casa o negocio, por intermedio de nuestra compañía o alguna de su confianza. Ofrecemos seguridad en la inversión, con financiamiento, cuotas, plazos y condiciones muy cómodas y razonables... Sale igual o mejor que "pagar alquiler".

Invertir en apartamentos pequeños para alquiler de estudiantes, solteros, parejas, etc.

Nunca acepte negocios donde se le ofrezcan “ganancias fabulosas” en poco tiempo.

A mis colegas abogados: Hagan igual que yo... Si ya tienen "la patana encima", ofrecer la entrega de los bienes inmuebles a los inversionistas, aunque pierda dinero...

¿Y si los prestamos fueron con garantía prendaria? !!CORRAN POR SUS VIDAS!!

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